Andris Vilks

Pašreiz mūsu valstī ir grūti iedomāties tautsaimniecības nozari, kurā būtu tik katastrofāls stāvoklis kā īres tirgū. Vissāpīgāk tas skar Rīgas iedzīvotājus: iedzīvotāji, kuri vēlētos īrēt dzīvokļus, ar grūtībām var piemeklēt sev mājokli, bieži vien par nesamērīgām cenām, bet daudziem, kuri īrē dzīvokļus namīpašumos, sadzīves apstākļi pasliktinās ar katru gadu.  

Īres tirgus būtiskās sastāvdaļas ir maksātspējīgs īrnieks no vienas puses un pietiekošs, kvalitatīvu dzīvokļu piedāvājums īrei no otras puses. Normālos tirgus apstākļos vienmēr, ja ir pieprasījums, atradīsies cilvēki, kuri organizēs piedāvājumu. Rīgā ir acīmredzams īrējamo dzīvokļu trūkums. Tomēr piedāvājums organizēts netiek. Tieši pretēji, īrēto dzīvokļu kļūst aizvien mazāk, jo jaunus dzīvokļus īrei neceļ, bet daudzus esošos pārdod īpašumā spekulantiem, kuri savukārt tos tur tukšus, gaidot, kad celsies cena un varēs pārdot ar uzviju. Tas pats attiecas uz īres namiem kopumā. Pārpircēji cenšas atbrīvoties no īrniekiem, lai pēc tam tukšu māju varētu pārdot par daudz lielāku cenu vai nu kopumā, vai sadalot pa dzīvokļiem. Kāpēc netiek celti īres nami? Tāpēc, ka būvēt īres namus nav rentabli. Diemžēl visa likumdošana un ekonomika ir virzīta uz dzīvokļu iegādāšanos īpašumā. Uzņēmējs paņem kredītu, uzceļ māju, pārdod dzīvokļus, atdod kredītu, peļņu patur sev. Ātri un efektīvi ar minimāliem nodokļiem. Nekas nestimulē uzņēmēju ieguldīt naudu ilgtermiņa projektā, saistītā ar māju būvēšanu izīrēšanas nolūkam. Tieši pretēji, nonācis ir tik tālu, ka Rīgā ir izdevīgāk dzīvokli turēt tukšu, bet nevis izīrēt, jo tukšam dzīvoklim gada laikā pārdošanas cena palielināsies vairāk, nekā ir iespējams iegūt no īres maksas, izīrējot to. Bet ar īrniekiem šo dzīvokli vairs tik izdevīgi nepārdosi. Tas pats attiecas uz īres namiem: bieži vien namu pārdot ir daudz izdevīgāk nekā izīrēt dzīvokļus tajā, jo no naudas, ko iegūst namu pārdodot, var iegūt daudz lielākas dividendes banku procentu veidā nekā no šī nama iedzīvotāju īres maksām. Tomēr valstī, un it īpaši Rīgā, lielākā daļa iedzīvotāju nav tik bagāti, lai varētu iegādāties mājokli īpašuma, pat ņemot kredītus uz ilgiem gadiem. Tāpēc, lai nodrošinātu iedzīvotājus ar mājokli ir nepieciešams īres tirgus. Un īres tirgus, kā mēs redzam no pēdējo piecpadsmit gadu pieredzes, pats no sevis neradīsies, tam ir vajadzīgs valsts un pašvaldības atbalsts. Šim atbalstam ir jāizpaužas kā esošo izīrētāju un īrnieku attiecību normalizācijā un stabilizācijā un jaunu īres namu celšanas veicināšana un īres tirgus paplašināšana.

Valstij ir jāstimulē īres tirgus veidošanos un izīrējamo dzīvokļu skaita palielināšanos. Ir jāpanāk, ka  ir izdevīgāk ieguldīt naudu ilgtermiņa  projektiem, saistītiem ar dzīvokļu izīrēšanu un mazāk izdevīgi celt mājas dzīvokļu pārdošanai īpašumā. Valstij ir jāizstrādā pasākumu komplekss, kas veicinātu uzņēmējus būvēt jaunus īres namus. Vienlaicīgi ir jābūt lētāk dzīvokli īrēt, bet nevis pirkt īpašumā uz kredītu. Pasākumu komplekss īres namu celtniecības veicināšanai var ietvert labvēlīgāku nodokļu politiku attiecībā uz investīcijām īres namos, pašvaldības zemes iznomāšanas prioritāti īres namu cēlējiem, līgumi ar pašvaldībām par daļu dzīvokļu izīrēšanu pašvaldībām, likumdošanas izmaiņas, kuras ļautu veidot kopējus projektus ar pašvaldībām īres namu celtniecībā, kur pašvaldība iegulda zemi, bet uzņēmējs uz tās zemes būvē īres namus un citus priekšlikumus.

Vienlaicīgi ar īres namu celšanas veicināšanu ir nepieciešams panākt, lai Rīgā samazinātos tukšu dzīvokļu skaits un šie dzīvokļi tiktu izīrēti. Dzīvokļi stāv tukši gan jaunuzceltos, gan denacionalizētos namos, kuri ir nonākuši pārpircēju rokās un ir izbrīvēti no īrniekiem. Nav pieļaujams stāvoklis, ka dzīvokli turēt tukšu būtu izdevīgāk, kā to izīrēt.

Īres namu celšanas veicināšana nav iedomājama bez tādas likumdošanas izveidošanas, kura pietiekami efektīvi aizsargātu izīrētāja īpašumu un izīrētāja tiesības. Šeit, pirmkārt, ir jāmin nepieciešamība sabalansēt kredīta piedzīšanas termiņus un īres maksas piedzīšanas termiņus.

Vienlaicīgi stimulējot jaunu īres namu celtniecību, ir jāsakārto pastāvošās īres attiecības. Šeit ir nepieciešams pasākumu komplekss, kurš ietver sevī saprātīgu īres attiecību regulēšanu likumdošanā un efektīvu mehānismu šo likumu piemērošanai reālajā dzīvē. Vienlaicīgi ir nepieciešama pašvaldības vienāda attieksme un palīdzība attiecībā pret visiem iedzīvotājiem, neatkarīgi no viņu dzīvokļu īpašuma piederības.   

Pašreiz īres attiecības regulē speciālais likums „Par dzīvojamo telpu īri”, LR Civillikums un citi normatīvie akti. Likums „Par dzīvojamo telpu īri” visu pastāvēšanas laiku ir asi kritizēts kā no īrnieku pārstāvju puses, tā arī no izīrētāju pārstāvju puses. Protams, šis likums ir nepilnīgs un pretrunu pilns. Tomēr lielākā nelaime ir tā, ka šī likuma normas katrs tulko kā ienāk prātā un šā likuma piemērošana ir ārpus jebkādas kritikas. Likumā ir skaidri ierakstīts, ka dzīvojamās telpas lietošanas vienīgais pamats īrniekam ir dzīvojamās telpas īres līgums (2. pants), un dzīvojamās telpas īres līgumu slēdz rakstveidā izīrētājs un īrnieks (5. pants). Tomēr praksē lielai daļai Rīgas iedzīvotāju šādu rakstveida īres līgumu ar izīrētāju nav. Pastāv tā saucamie „padomju laiku īres līgumi” ar namu pārvaldēm (labākā gadījumā, bet bieži vien cilvēka, kurš ir slēdzis šo līgumu, vairs nav, un dzīvoklī dzīvo viņa radi, kuriem vispār nav nekāda līguma), kurus pat nevar uzskatīt par īres līgumiem būtisku sastāvdaļu (īres maksas apmērs) trūkuma dēļ. Jāņem vērā, ka šos līgumus ir slēgusi okupācijas vara, kura ir darbojusies „realizējot īpašnieka tiesību ignorēšanas un administratīvās patvaļas politiku (likums „Par namīpašumu atdošanu likumīgajiem īpašniekiem”, 1. pants)”. Neskatoties uz visai apšaubāmu „padomju laiku īres līgumu” leģimitātes pakāpi (nav būtiskas sastāvdaļas, viena no līguma slēdzēju pusēm ir darbojusies uz patvaļas politikas pamata), tiesas, lai nepieļautu masveida izlikšanas, uzskata šo „līgumu” esamību par pietiekošu pamatu aizņemt dzīvojamo platību. Gadījumos, kad vispār nav nekāda īres līguma, tiesas piemēro tā saucamās „faktiskās īres attiecības”, atbilstoši Civillikuma 1488. pantam, jo īrnieks ir maksājis īri, bet īpašnieks ir īres naudu pieņēmis. Kā tad īpašnieks šo naudu varēja nepieņemt? Par ko tad viņš maksās valstij un pašvaldībai par komunālo pakalpojumu piegādi un par ko kaut vai tīrīs kanalizāciju, vai lāpīs jumtu? Protams, ka valsts ir piespiedusi īpašnieku pieņemt īres maksu, un te nav ne mazākās brīvās gribas izpausmes, kura ir visā saistību tiesību pamatā. Vai pieņem naudu no tavā īpašumā dzīvojošas personas, vai nobankrotē! Kur tad ir brīvās gribas izpausme: bez viltus, maldības un spaidiem? Tajā pat laikā, piemērojot vēsturisko interpretācijas metodi, ir visai apšaubāmi, ka Civillikuma rakstītāji pieļāva iespēju, ka kāds par kādas lietas izmantošanu ir vienreizēji samaksājis un otrs pieņēmis samaksu, tātad pirmajam ir radušās beztermiņa tiesības lietot šo konkrēto lietu.

Izskatot civiltiesiskus strīdus īres attiecībās tiesas ir spiestas manipulēt ar savdabīgām likuma interpretācijām un visādi izmanīties, lai nepieļautu iedzīvotāju izlikšanu. Lai gan speciālais likums, kuram ir prioritāte, nosaka, ka vienīgais pamats aizņemt dzīvojamo telpu ir rakstiskais īres līgums starp izīrētāju un īrnieku, ko tikai neizdomā, lai apietu šo likuma normu. Šo juridisko akrobātiku varētu viegli izbeigt, reģistrējot īres līgumus. Tam, protams, ir vajadzīgs laiks, un pirmais nosacījums īres attiecību stabilizācija ir visu īres līgumu pārslēgšana atbilstoši mūsdienu prasībām un reģistrācija valsts vai pašvaldības iestādēs. Tas dos tiesisku aizsardzību kā īrniekam, tā arī izīrētājam no visāda veida patvarīgām rīcībām.

Likumu nepilnības un manipulēšana ar likumu normām noved pie tā, ka neviens nevar justies droši par savu turpmāko likteni: ne mājas īpašnieks, ne dzīvokļa īrnieks, jo neviens nevar prognozēt, kā pagriezīs likumu izskatot konkrētu lietu. Uzskatāms piemērs ir Satversmes tiesas spriedums par „īres griestiem”. Kā tikai nekomentē šī sprieduma sekas dažāda veida juristi, atkarībā no tā, kuru intereses viņi pārstāv. Ir gadījies dzirdēt un lasīt pilnīgi galējas un pretējas interpretācijas. Sākot no tādām, ka denacionalizēto māju īrniekiem, kuri ir dzīvojuši līdz mājas denacionalizācijai, tagad īres maksa būs 72 santīmi, vai 14,8 santīmi mūžīgi mūžos, un beidzot ar versiju, ka no 2007. gada izīrētājs varēs noteikt tādu īres maksu, kādu gribēs. Visu interpretāciju autori piestāda juridisku pamatojumu savām versijām.

Juristi, kuri pārstāv īrniekus, apgalvo, ka Satversmes tiesa ir atcēlusi Pārejas noteikumos noteikto īres maksu, stājās spēkā „padomju laika īres līgumi” un turpmāk īres maksa būs:
variants 1) tāda, kādu īrnieks maksāja līdz šim, tas ir 72 santīmi, izmaiņas „padomju līgumos nav paredzētas”, tātad īres maksu pacelt nevarēs nekad;
variants 2) īres maksa būs 14,8 santīmi, tāda, kāda bija pirms Pārejas noteikumu stāšanās spēkā, maksu pacelt nevarēs nekad;
variants 3)  īres maksai ir jābūt tādai, kā bija padomju laikā (tikai jāpārrēķina esošā valūtā 1 pret 200), jo visus normatīvus par paaugstinātu īres maksu Satversmes tiesa ir atcēlusi un ir stājušies spēkā vecie līgumi ar veco laiku īres maksām, kuru paaugstināt nevarēs nekad.

Juristi, kuri pārstāv namīpašnieku intereses, apgalvo, ka Satversmes tiesa ir atzinusi par nekonstitucionāliem īres maksas ierobežojumus un līdz ar to:
variants 1) īpašnieks varēs noteikt īres maksu atbilstošu tirgus cenām;
variants 2) īpašnieki varēs noteikt īres maksu atbilstoši mājas apsaimniekošanas izdevumiem un adekvātu peļņu ( dažādas versijas, cik liela peļņa un no kā viņu aprēķināt);
variants 3) īres ierobežojumi ir atcelti, un īpašnieks varēs noteikt tādu īres maksu, kādu gribēs, jo ir stājušies spēkā „padomju laiku īres līgumi”. Tā kā katra civiltiesiska attiecība apspriežama pēc likumiem, kas bijuši spēkā tad, kad šī attiecība radusies (Civillikums, 3. pants), tātad arī īres attiecībās, ar padomju laiku īrniekiem ir jāvadās no tā laika likumiem, kad viņu līgumi ir slēgti. Bet padomju laikos tieši izīrētājs (pašvaldība) vienpersoniski un imperatīvi noteica īres maksas apmērus, tāpēc īres maksa arī nebija fiksēta īres līgumos. Tātad, slēdzot īres līgumus padomju laikā, īrnieki piekrita, ka īres maksas apmērus noteiks izīrētājs.

Protams, te ir minētas tikai dažas versijas par īres attiecību turpmāko veidošanos. Ir arī citas, kuras mēģina atrast kompromisu starp īrnieku un izīrētāju interesēm. Tomēr tāda neskaidrība likumu interpretācijās rada cilvēkos nedrošību par savu turpmāko likteni, ko veiksmīgi mēģina izmantot visu veidu naidu kurinātāji. Tieši šie naidu kurinātāji nav spējuši pa pēdējiem piecpadsmit gadiem izveidot plaši pieejamu īres tirgu, kur katrs īrnieks varētu būt drošs par savu mājokli un katrs īpašnieks varētu gūt pienācīgu peļņu no sava īpašuma. Nespēj neko izdomāt arī tagad, tāpēc kārtējo reizi mēģina novelt atbildību no slimās galvas uz veselo, kā saka kaimiņu tautas paruna. Jāsaka, ka skaidra likumdošanas bāze un viennozīmīga šo likumu piemērošana ir jebkuras uzņēmējdarbības pamats, un nekāds tirgus (arī dzīvokļu izīrēšanas tirgus) nespēs attīstīties bez šī pamata.

Nepieņemama ir no īres attiecībām izrietošo strīdu risināšana, jo katru sīkumu ir jārisina civilprocesuālā kārtībā. Tas ir nesamērīgi ilgi un neefektīvi. Piemēram, ja kaimiņš aizņem manu šķūni, nav tiesiska mehānisma, kā atjaunot šķūņa valdījuma tiesības. Policija šādos strīdos neiejaucās, definējot ,tos kā civiltiesiskus strīdus, kurus ir jārisina tiesā. Tiesas process var vilkties gadiem. Tāpēc ir jānošķir jautājumu loks, kas ir risināmi civiltiesiskā procesā, un tie jautājumi, kurus var atrisināt administratīvā ceļā nekavējoties. Vienkāršos sadzīviskos strīdus var risināt īres valdes, bet tad ir jāpaplašina īres valžu pilnvaras. Civiltiesiskā tiesvedības termiņus īres attiecībās arī ir nepieciešams stingri reglamentēt vai noteikt pagaidu regulējumu, jo gan tiesības uz mājokli, gan tiesības uz īpašumu ir cilvēka pamattiesības, kuru pārkāpumus nevar risināt gadiem ieilgušos tiesas procesos.

Īpašai pieejai ir jābūt denacionalizēto māju īrniekiem. Šiem īrniekiem tika liegta iespēja iegādāties īpašumā dzīvokļus, kuros viņi dzīvo, atšķirībā no iedzīvotājiem, kuri dzīvoja pašvaldības un valsts mājās. Lai mazinātu šo nevienlīdzību vienlaicīgi ar likumiem par denacionalizāciju, 1991. gadā tika uzdots Ministru Padomei izstrādāt likumprojektu „Par kompensācijām”. Šis likumprojekts  nav izstrādāts līdz pat šai dienai. Tomēr atņemtās tiesības privatizēt savu mājokli ir tikai viens denacionalizēto māju iedzīvotāju tiesību ierobežojums. Pilnīgi nepieņemami ir tas, ka šiem iedzīvotājiem netika sniegts atbalsts mājokļu jomā, līdzvērtīgi iedzīvotājiem, kuri mitinājās privatizētos namos. Ja privatizēto īpašnieku mājas tiek patstāvīgi dotētas no Rīgas iedzīvotāju nodokļu naudas, tiek veikti pirmās nepieciešamības remonta darbi, pašvaldības komunālo dienestu avārijas brigādes nekavējoties reaģē uz izsaukumiem, tad denacionalizēto māju iemītnieki ir atstāti pilnīgā īpašnieka aprūpē. Bet vislabākajam namsaimniekam iespēju ir nesalīdzināmi mazāk kā pašvaldībai. Tāpēc denacionalizēto māju īrnieki tīri sadzīviski ir daudz sliktākos apstākļos kā privatizēto namu iedzīvotāji. Un visāda veida naida kurinātāji uzveļ vainu namīpašniekiem, tajā pat laikā lobējot privatizēto dzīvokļu īpašniekus. Ar ko tad privatizēto dzīvokļu īpašnieks ir labāks par denacionalizētās mājas īpašnieku? Ar to, ka privatizēto dzīvokļu īpašnieku ir vairāk? Tāpēc ir jāveic pasākumi, kuri visiem Rīgas iedzīvotājiem garantētu vienlīdzīgu pašvaldības palīdzību neatkarīgi no tā, kā īpašumā atrodas māja, kurā viņi dzīvo. Pašvaldībai ir jānodrošina komunālo pakalpojumu sniegšanu un avāriju likvidāciju denacionalizēto māju iedzīvotājiem tāpat, kā tā tiek nodrošināta privatizēto māju iedzīvotājiem. Tas, ka pašvaldībai ir jānodrošina komunālo pakalpojumu sniegšana visiem iedzīvotājiem neatkarīgi no tā, kā īpašumā atrodas nams, jau tagad ir ierakstīts likumā par pašvaldībām.

Tas, ka, 2007. gadu gaidot ,cilvēki ir neziņā un satraukušies par saviem mājokļiem, ir valsts un pašvaldības piecpadsmit gadu politikas likumsakarīgs rezultāts. Tajā vietā, lai risinātu jautājumus par palīdzību denacionalizēto māju sakārtošanā, jautājumus par kompensācijām denacionalizēto namu īrniekiem, jautājumus par sociālām palīdzību maznodrošinātiem, tika piekopta naidu kurinoša politika, vērsta pret denacionalizēto māju īpašniekiem. Paradoksāli, bet no šādas politikas, pirmkārt un vissmagāk, cieš tieši denacionalizēto māju īrnieki. Īres tirgus ar katru gadu samazinās,  noīrēt dzīvokli Rīgā kļūst aizvien grūtāk, bet vecie īres nami jaunāki nekļūst. Vecie īpašnieki Rīgas centrā savus namus pārdod pārpircējiem, no kā īrnieku stāvoklis vēl vairāk pasliktinās. Ko darīt turpmāk? Ir divi ceļi. Pirmais, ko jau tagad piedāvā daži politiķi, ir arī turpmāk uzvelt namīpašniekiem pienākumu valsts un pašvaldības vietā veikt sociālās palīdzības nastu, atkal ierobežot īres maksas un palielināt dažāda veida sodu apmērus. Tas ir tas pats vecais ceļš, kad valsts un pašvaldība neko nedara un atstāj visu pašplūsmā. Otrs ceļš ir veicināt īres tirgu, atbalstot uzņēmējdarbību, kura veic dzīvokļu izīrēšanu, vienlaicīgi atbalstot maznodrošinātos un risinot jautājumu par kompensācijām denacionalizēto māju īrniekiem, kuri dzīvoja šajās mājās līdz denacionalizācijai. Kuru ceļu iesim?
Andris Vilks - Īres valdes priekšsēdētājs
Copyright © 2009-2013, Andris Vilks